The UPSIDE to buying in a down market

Written  by  Peter O’Malley,  Author of Inside Real Estate

Property  prices  across  many  parts  of  Australia  are  falling,  of  that  there  is  now  little  doubt. The  prevailing  sentiment  would  have  you  believe  that  falling  prices  are  terrible  for  all concerned.  Admittedly,  the  net  result  of  those  trading  in  a  falling  property  market  is probably  to  the  downside.

Make  no  mistake  though,  there  are  still  plenty  of  people  who  manage  to  improve  their position  in  a  falling  property  market.  Understanding  and  accepting  where  we  are  in  the property  cycle  is  crucial  to  trading  better  and  smarter.

There  are  five  (5)  trading  opportunities  to  those  prepared  to  act  in  the  current  market

1)  First  home  buyers -were  locked  out  of  the  property  market  during  the  boom.  At one  stage,  baby  boomers wondered  if  their  children  would  ever be  able  to  buy  into the  Sydney  market.  Now  is  the  best  buying  opportunity  for  first  home  buyers  since the  GFC  in  2008.  Sure,  property  prices  were  lower  in  2008  but  mortgage  rates  were significantly  higher.

Every  percentage  point  the  market  softens  by  means  the  more  first  home  buyers  that  are able  to  climb  aboard  the  property  ladder.  Whether  they  choose to  do  so  is  a  secondary point.  Some  will,  some  won’t.  The  fact  is  first  home  buyers  now  have  a  choice  of  whether they  do  or  don’t  enter  the  property  market  –  where  as  they  were  locked  out  during  the latter  stages  of  the  boom.

The  dwellings  that  appeal  most  to  first  home  buyers,  inner  city  apartments  &  houses  in  new suburban  estates  are  feeling  the  brunt  of  this  downturn.

2)  Smaller  mortgage –  a  lower  purchase  price  means  you  pay  the  bank  less  each  month in mortgage repayments. Most property booms are quelled by the RBA raising interest  rates.  This  downturn  has  been  manufactured  by  tighter   credit  conditions.

Interest  rates  are  at  near  record  lows  and  look  set  to  remain  there  for  some  time  to come.  Therefore,  hose  that  qualify  for  a  home  loan  can  buy  a  home  for  less  than they  would  have  paid  12  months  ago  &  still  enjoy  record  low  mortgage  rates.

A  cheaper  house,  a  smaller  mortgage  and  still  cheap  money.  The  major  challenge  is  getting  a bank  to  offer  you  a  mortgage.

3)  Wider  range  of  stock – a  frustrating  symptom  of  a  boom  is  the  tight  availability  of dwellings  on  market.  The  most  desirable  properties were  the  most  contested  too. Many  home  buyers  found  themselves  securing  a  property  during the  boom  that  felt like  a  compromise.  Winning  the  bidding  war  became  success  in the  suitability  of  the  dwelling  a  secondary  consideration.  The  respective  buyers  were at  least  comforted by  the  fact  their  new  home  was going  up  in  value.

Buyers  now  have a wide  range  of  dwellings  on  market  to  choose  from.  There  are some excellent  opportunities  in  the  market  and  the  buyer  competition is  nowhere  near  as  fierce as  what  it  was  in  the  boom.  To  have  a  generous  selection  of  quality  listings  to  choose  from  – in  a  healthy  economy  with  record  low  interest  rates  is  a  buyers  paradise.

4)  Speculators  are  gone –   The  property  boom  went  exponential  in it’s  last  12  months as  speculators  drive  prices  beyond  all  reason.  Many  a  rational  home  buyer  was blown  out  of  the  water  by  a  cashed  up  fearless  speculator.  Speculators  will  be  back in  the  market,  but  they  are  out  of  action  for  the  time  being,  representing  a  more rational  environment.

Home  buyers  will  buy,  even  when  prices  are  falling  –  we  all  need  to  live  somewhere. A property  boom  starts  with  investors  and  ends  with  speculators.  A  property  correction  starts with  speculators  and  ends  with  investors.

Once  the  market  bottoms  out,  speculators  will  be  back.  Markets  run  on  fear  and  greed. Once  the  fear  is  done,  the  greed  will  return.

5)  Upgrade  in  a  down  market–  the  best  time  to  upgrade  is  when  the  price  gap between  your  existing  dwelling  and  your  desired  dwelling  begins  to  narrow.  During the  boom,  your  $1  million  home  went  to  $1.35  million  (woohoo)  whilst  the  proposed $2  million  purchase  shot  up  to  $2.7  million  (damn).  The  changeover  price  went  from $1  million  to  $1.35  million  (ouch!).

Upgraders  should  be  loving  this  and  taking  advantage  of  this environment.  Be  careful  of  the risks  in  buying  before  selling  though.  Bottom  of  the  market Some  buyers  are  waiting  for  the  phone  call  or  the  email  that  announces  the  bottom  of  the market.  Alas,  the  town  hall  bells  won’t  chime  and  there  won’t  be  a  public  service announcement  to  call  the  official  bottom  of  the  property  market.

If  you  are  looking  for  a  home  that  will  see  you  through  the  next  10  or  20  years,  there  will  be periods  of  both  price  growth  and  price  declines.  Buying in  a  falling  market  means  you  are closer  to  the  next  market  upswing  than  if  you  had  bought  during  a  boom.  Economists continually  assess  the  housing  market  as  though  it  were  exclusively  an  investment.  This  why they  have  been  largely  wrong  for  20  years  in forecasting  the  property  market.  In  the broader  financial  world,  no  one  buys  an  investment  they  know  is  going  to  fall  in  price  before it  rises.

But  make  no  mistake,  home  buyers  who  know  the  house  will  fall  in  price  before  it  rises,  will still  buy  the  dream  home.